O mercado imobiliário de Austin tem sido uma história de advertência sobre como um boom pandêmico pode se transformar em uma crise. Depois de atingir o pico em 2022, os preços das casas caíram durante quatro anos consecutivos.
Mas agora há sinais crescentes de que o mercado pode estar a aproximar-se do fundo do poço – e isso está a começar a criar uma oportunidade para os compradores.
A atividade de contratos habitacionais na área metropolitana de Austin – uma extensa parte do centro do Texas que segue a Interstate 35 do subúrbio ao norte de Georgetown, passando pela capital e ao sul até San Marcos – aumentou dois dígitos no mês passado em comparação com o ano anterior. Mesmo os construtores residenciais, que durante anos tiveram dificuldade em vender casas recém-construídas na área e recorreram a fortes incentivos aos compradores, estão a relatar tendências de estabilização.
“Certamente sentimos que éramos um dos primeiros mercados que realmente experimentaram aquele boom imobiliário pandêmico e acho que fomos um dos primeiros a ver o colapso”, disse Väike O’Grady, consultor de pesquisa de mercado da Unlock MLS, o serviço de listagem múltipla para o centro do Texas. “Agora, sinto que estamos em um lugar chato e normal, que é um bom lugar para estarmos, relativamente falando.”
Depois de passar algum tempo como um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país e um dos mais lentos, um período “normal” para Austin significa 6.000 casas vendidas no primeiro trimestre, uma ligeira queda em relação ao ano anterior, mas um salto de 11% nas casas sob contrato durante o mesmo período, de acordo com números da Unlock MLS.
A casa média na área atualmente vale US$ 415.300, uma queda de cerca de 3,4% em relação a 2025 e em linha com os níveis de 2021. Os vendedores bem-sucedidos estão recebendo 92,6% do preço pedido, em comparação com os 93,3% do ano passado, o que significa que os compradores tiveram mais sorte nas negociações.
“Acho que os vendedores estão entendendo que o mercado não é tão forte”, disse Jeremy Knight, que trabalha como corretor de imóveis em Austin há mais de uma década. “Eles estão sendo um pouco mais realistas.”
Quanto aos compradores? Eles gostam dos preços mais baixos, embora as altas taxas hipotecárias e as incertezas económicas possam estar a dar-lhes alguma hesitação. Mas Knight espera que mais empresas entrem novamente no mercado em breve.
“Tivemos muitos compradores que estavam em cima do muro e normalmente eles se movimentam mais nesta época do ano”, disse ele.
Vista aérea grande angular do horizonte de Austin, Texas e comunidades vizinhas, a cerca de 2.500 pés de altitude, durante um voo fotográfico de helicóptero. ·Aposta Artística via Getty Images
Reaquecimento do mercado traz vendas mais quentes
Austin é conhecida há muito tempo por sua música ao vivo, localização pitoresca perto de Texas Hill Country e pela Universidade do Texas em Austin, o carro-chefe do sistema UT. Também se tornou uma espécie de centro de tecnologia. A Dell Technologies está sediada nas proximidades de Round Rock, e empresas como Apple, Meta e Amazon também mantêm presenças importantes.
Embora Austin ainda esteja atrás de Houston, Dallas e San Antonio em termos de população, ganhou novo destaque durante a pandemia, atraindo trabalhadores remotos em busca de clima quente, atividades ao ar livre e custo de vida mais baixo do que o encontrado ao longo da costa.
O afluxo de residentes, porém, aumentou rapidamente os custos de habitação. Em 2019, a casa média na área metropolitana de Austin valia cerca de US$ 320.000, de acordo com dados da Zillow. Apenas três anos depois, esse valor era de US$ 570 mil.
A primavera de 2022 foi o pico do mercado. Apenas alguns meses depois, as taxas hipotecárias subiram dramaticamente, diminuindo o número de compradores. O crescimento populacional de Austin também começou a desacelerar. Ao mesmo tempo, os construtores que esperavam capitalizar a recuperação da cidade ainda acrescentavam milhares de novas casas, especialmente nos subúrbios mais periféricos. A oferta logo ultrapassou a demanda, deixando o mercado frio.
Hoje, Austin não é o mercado de compradores mais forte do país – Redfin dá essa honra a Miami – mas está entre os 5 primeiros, com o número de vendedores mais que dobrando os compradores. Os preços das casas estão atualmente em torno dos níveis vistos pela última vez há cinco anos.
Embora os preços mais baixos signifiquem que os vendedores que compraram no pico podem ser forçados a sofrer perdas ou explore alugar em vez de vendertambém ajudou compradores de renda média, como professores e policiais, a recuperar o acesso ao mercado, disse O’Grady.
“Quando você tem mais ofertas online abaixo de US$ 400 mil, isso de repente abre o mundo para que as pessoas possam fazer uma compra”, disse ela.
As vendas de casas de preços mais baixos – que tendem a ser compradas por compradores de primeira viagem e outros com recursos moderados – têm crescido mais rapidamente, de acordo com dados da Unlock MLS. 129 casas entre US$ 200 mil e US$ 250 mil foram vendidas em março, mais que o dobro do ano anterior. As vendas de casas abaixo de US$ 200 mil também dispararam, enquanto as vendas na área de preço de US$ 250 mil a US$ 300 mil subiram 7%.
Até mesmo as construtoras, que têm oferecido incentivos como reduções nas taxas hipotecárias e fechamento de créditos de custos, e às vezes até mesmo cortes imediatos nos preços, dizem que os juros estão melhorando nesta primavera.
“Austin finalmente viu… alguma estabilização na carteira de pedidos, teve o melhor mês de vendas em algum tempo e [cancellations] pareceu se estabilizar”, disse Sheryl Palmer, CEO da Taylor Morrison Homes, em uma teleconferência de resultados na quarta-feira.
Knight diz que ainda não está pronto para atingir o fundo do mercado, mas acha que pode estar próximo. À medida que os preços das casas em Austin esfriavam, as construtoras recuaram na construção, o que significa que a oferta provavelmente está diminuindo. As novas listagens nesta primavera até agora ficaram atrás dos níveis do ano passado, outro sinal de que a oferta para venda pode ter atingido o pico.
“Eu olho para o inventário e as autorizações para a desaceleração multifamiliar, e isso me diz que talvez estejamos perto desse fundo”, disse ele. “Acho que em 2027 haverá muito menos estoque. Em 2028, talvez um pouco menos de estoque. Talvez em 2029 você realmente comece a ver os preços subirem, mas quem sabe o que vai acontecer?”
Clara Boston é repórter sênior do Yahoo Finance, cobrindo habitação, hipotecas e seguros residenciais.
