As aulas introdutórias de economia muitas vezes ensinam que o controle de aluguéis é uma má política. Limitar artificialmente os preços, prossegue o argumento, desencoraja a produção – neste caso, a criação e manutenção de apartamentos. Isso leva à escassez de moradias e ao aumento dos aluguéis em todo o mercado.
No entanto, a ideia continua a ganhar força e a atrair nova atenção nos Estados Unidos.
Zohran Mamdani, que assumiu o cargo de prefeito de Nova York em 1º de janeiro, insiste no congelamento dos aluguéis para cerca de 2 milhões de nova-iorquinos. No seu primeiro dia no cargo, Mamdani também assinou três ordens executivas relacionadas com a habitação: uma delas reforçando o Gabinete do Prefeito para Proteger Inquilinos e mais dois estabelecendo forças-tarefa para acelerar construção de moradias.
Por que escrevemos isso
Nos Estados Unidos, as jurisdições estão a tentar promulgar regulamentos sobre rendas, uma vez que os custos de habitação continuam a aumentar. Mas encontrar soluções a longo prazo – incluindo a construção de mais milhões de casas – não será fácil.
Em todo o país, as jurisdições estão a tentar promulgar regulamentos sobre rendas, uma vez que os custos de habitação continuam a aumentar, especialmente nas grandes cidades. Os vereadores de Los Angeles, por exemplo, votaram em novembro para reduzir o limite anual de aumento de aluguel para a maioria dos apartamentos da cidade de 8% para 4%. Estado de Washington limitou aumentos anuais de aluguel em até 10% na primavera passada. Washington, DC, que já restringe aumentos de aluguéis, está considerando uma iniciativa eleitoral que congelaria aluga integralmente por dois anos. E ainda este ano, os residentes de Massachusetts provavelmente votarão uma questão eleitoral que limitaria os aumentos de aluguel à taxa de inflação, até um máximo de 5%.
Muitas cidades regulamentam os aluguéis há décadas. Mas o recente aumento de novas iniciativas reacendeu o debate sobre o papel do governo no mercado livre. Os apoiantes defendem a regulamentação das rendas como uma medida necessária para resolver uma crise de acessibilidade. Muitos economistas permanecem cépticos, argumentando que tais tácticas aumentam os custos a longo prazo, agravam a escassez e diminuem a qualidade da habitação.
Manuel Pastor, economista e professor de sociologia na Universidade do Sul da Califórnia, reflecte um ponto de vista diferente e mais intermédio entre alguns especialistas em política habitacional.
“Este é um daqueles debates em que o calor ideológico não corresponde realmente ao fogo empírico”, afirma. “A estabilização dos aluguéis é uma ferramenta… Por que você abandonaria essa ferramenta?”
Por que os apoiadores estão pressionando pelo controle dos aluguéis agora?
Aqueles que defendem o controlo das rendas argumentam que os custos de habitação para as famílias trabalhadoras atingiram um nível em que o governo deve intervir para os reduzir.
“Alguma coisa tem que acontecer”, diz Tara Raghuveer, que dirige a Tenant Union Federation, uma organização nacional que apoia o controle federal de aluguéis. “A única solução urgente que faz sentido em grande escala é o controle dos aluguéis.”
Em 2023, metade dos locatários nos Estados Unidos foram qualificados como “sobrecarregados de custos” – o que significa que gastaram mais de 30% do seu rendimento em habitação. (Cerca de 27% gastaram metade dos seus rendimentos em habitação). A maioria desses inquilinos “sobrecarregados” vivia numa das 50 maiores cidades do país.
A regulamentação das rendas também é popular entre os eleitores e isso pode estar a impulsionar a acção política. Em uma pesquisa Redfin de 2024, 82% dos entrevistados limites apoiados sobre aumentos de aluguel.
Os investigadores dizem que essa regulamentação surgiu historicamente em meio à pressão do mercado imobiliário – começando durante a Primeira Guerra Mundial, quando os materiais de construção foram desviados para apoiar a guerra e a construção de moradias diminuiu. Congresso também congelou aluguéis em 80% do país estoque de aluguel durante a Segunda Guerra Mundial.
Em meados da década de 1970, esses congelamentos e limites máximos rigorosos deram lugar a políticas de “estabilização”, que permitem alterações nas rendas, mas com limites. As cidades com aluguel estabilizado incluem Washington, Los Angeles e São Francisco, bem como Nova York, onde cerca de 1 milhão de apartamentos têm aluguel estabilizado, e 69% dos residentes alugam suas casas.
Quem se opõe ao controle de aluguéis e por quê?
Os opositores argumentam que o controlo das rendas não é uma solução viável a longo prazo, agrava a escassez e aumenta os custos de habitação. Eles dizem que não é apenas uma coincidência que as cidades com controle de aluguéis estejam no topo das listas de lugares com grande escassez de moradias.
“Isso só piora a crise imobiliária”, diz Tamara Small, CEO da filial de Massachusetts da Associação de Desenvolvimento Imobiliário Comercial. “Isso reduz o número total de unidades e reduz a qualidade dessas unidades.”
Os economistas há muito argumentam o mesmo.
Numa pesquisa de 2012 com economistas realizada pela Universidade de Chicago, mais de 80% se opuseram ao controle de aluguel. Apenas 2% apoiaram. Em 2024, depois que o condado de Montgomery, em Maryland, implementou um programa de estabilização de aluguéis, o investimento em residências multifamiliares para aluguel caiu 13%, de acordo com O Wall Street Journal.
Parte da resistência diz respeito à qualidade da habitação: com rendas mais baixas, os proprietários têm menos receitas para alocar em reparações, o que pode aumentar o parque habitacional indesejável em Nova Iorque e noutros locais. Para voltarem a ser colocadas no mercado, as unidades podem necessitar de centenas de milhares de dólares em reparações – reparações que os proprietários não estão dispostos a fazer, porque temem que as receitas de renda não cubram os custos.
O que diz a pesquisa?
Os investigadores geralmente concordam que os regulamentos são eficazes na redução das rendas dos inquilinos nas unidades afectadas. Um estudo de 2014 estimou que os aluguéis em Cambridge, Massachusetts, onde o controle de aluguel vigorou de 1970 a 1994, eram 44% menor em regulamentados unidades do que em unidades não regulamentadas. Em 2022, uma revisão de 31 estudos de controlo de rendas concluiu que 25 documentavam rendas mais baixas em unidades com renda controlada.
Essas poupanças de custos também tendem a levar a residências mais prolongadas e essa estabilidade pode trazer benefícios sociais para as famílias. Mas arrendamentos mais longos podem levar a um desfasamento entre as necessidades dos inquilinos e a habitação que recebem, argumentam alguns economistas. Uma família pode optar por permanecer em uma unidade com aluguel controlado, mesmo que ela supere o tamanho, por exemplo.
O controle de aluguel também pode levar a uma perda líquida de unidades de aluguel. Um estudo de 2019 em São Francisco descobriu que uma expansão do controle de aluguéis reduziu o número de casas de aluguel multifamiliares em 15%, já que alguns proprietários tentaram recuperar retornos perdidos convertendo suas unidades em condomínios. A redução na oferta de habitação para arrendamento “provavelmente aumentou as rendas no longo prazo”, concluiu o estudo.
A elaboração cuidadosa de novas regulamentações de aluguel pode ser a chave para evitar danos ao mercado, diz o professor Pastor. Ao contrário das medidas mais rígidas de controlo de rendas, muitas políticas modernas de estabilização de rendas permitem alguns aumentos de renda (ajudando os proprietários a cobrir os custos de reparação). E isentam unidades recém-construídas para mitigar o risco de construção reduzida.
Quais são outras formas de estabilizar ou reduzir os preços da habitação?
Os defensores de todos os lados do debate concordam que, para reduzir as rendas a longo prazo, os EUA devem construir mais habitações.
O preço de qualquer bem tende a subir quando a procura ultrapassa a oferta, e a construção de habitação tem lutado para acompanhar o crescimento populacional desde a recessão de 2008. Um relatório recente da Goldman Sachs concluiu que os EUA precisam de construir entre 3 milhões e 4 milhões de casas para fechar a lacuna.
Alterar as leis de zoneamento para simplificar as regulamentações e eliminar os mínimos de estacionamento poderia facilitar a construção de prédios de apartamentos, já que os requisitos atuais muitas vezes acrescentam dezenas de milhares de dólares em custos de construção.
Mas construir milhões de novas casas levará tempo. Também é provável que esbarre no NIMBYismo – a ideia de que a construção de certos tipos de habitação adicional degrada as comunidades. Alguns defensores também argumentaram que as políticas de controlo de rendas aumentam o apoio a novas habitações.
Um estudo de 2022 encontrado que os residentes de apartamentos com renda controlada tinham 37 pontos percentuais mais probabilidade de apoiar a construção de novas habitações nos seus bairros – talvez porque isso torna os ocupantes menos preocupados com a gentrificação e a deslocação.
